เจาะลึก 3 CheckPoint ต้องรู้! ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้าน

[siritidaphon]

เจาะลึก 3 CheckPoint ต้องรู้! ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้าน

ช่วงนี้หลายธนาคารต่างปรับอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อเพิ่มขึ้น ใครกำลังผ่อนบ้านอยู่ คงต้องโอดโอยกับภาระดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นไม่น้อย ถึงแม้จะเป็นอัตราดอกเบี้ยในช่วงโปรโมชัน แต่เมื่ออัตรา MLR MRR ปรับเพิ่มขึ้น ดอกเบี้ยของเราก็ปรับเพิ่มตามไปด้วย ส่วนใครที่อยู่ในช่วงหมดโปรโมชัน เข้าสู่ช่วงดอกเบี้ยลอยตัวแล้ว ก็จะหนักหน่อย คงต้องหาทางขยับขยายเพื่อลดภาระดอกเบี้ยกันแล้ว และวิธีที่เราจะแนะนำกันในวันนี้ คือ "การรีไฟแนนซ์บ้าน" ค่ะ ซึ่งเมื่อคิดจะรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ยต่ำก็ไม่ใช่ CheckPoint เดียวที่เราจะใช้ประกอบการตัดสินใจนะคะ แต่จะมี CheckPoint สำคัญๆ อะไรบ้าง วันนี้เราจะพาไปเจาะลึกทุกมุมกันเลยค่ะ…
 
การรีไฟแนนซ์ คือ การขอสินเชื่อกับธนาคารใหม่ เพื่อมาปิดหนี้กับธนาคารเดิม โดยเหตุผลของการรีไฟแนนซ์ก็คือ เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ต้องการลด หรือยืดระยะเวลาผ่อนชำระ ต้องการวงเงินเพิ่มเพื่อนำไปเสริมสภาพคล่องในส่วนอื่นๆ เพิ่มเติม เป็นต้น
 
โดยการรีไฟแนนซ์ จะมีขั้นตอน และค่าธรรมเนียมในการดำเนินการ เปรียบเสมือนการยื่นขอสินเชื่อใหม่ แต่ธนาคารมักจะมีโปรโมชันที่น่าสนใจ เช่น การยกเว้นค่าธรรมเนียมต่างๆ ประกอบด้วย ดังนั้นการตัดสินใจรีไฟแนนซ์ ก็ควรเลือกเปรียบเทียบทั้งส่วนของอัตราดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียมต่างๆ เหล่านี้ให้รอบคอบด้วยนะคะ smiley
 

3 CheckPoint ต้องรู้! เมื่อคิดจะ "รีไฟแนนซ์" (Refinance)
ก่อนที่จะตัดสินใจ "รีไฟแนนซ์บ้าน" กับธนาคารไหน เรามี 3 CheckPoint สำคัญที่ผู้กู้ควรจะต้องรู้ ประกอบการตัดสินใจค่ะ เพราะแต่ละธนาคารจะมีโปรโมชันที่แตกต่างกัน นอกเหนือจากอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันแล้ว ก็ยังมีในส่วนของโปรโมชันค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น ฟรีค่าจดจำนอง ฟรีค่าธรรมเนียม ฟรีค่าประกันอัคคีภัย เป็นต้น
 
 
1 เลือกเปรียบเทียบธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยถูกลงกว่าที่เดิม

วัตถุประสงค์หลักของ "การรีไฟแนนซ์บ้าน" ก็เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในการผ่อนบ้าน ดังนั้น CheckPoint แรกเลย คือ เราต้องหาธนาคารที่ให้อัตราดอกเบี้ยถูกลงกว่าเดิม โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก ว่าเท่าไหร่ คุ้มค่าหรือไม่ เพราะอย่างไรแล้ว เราก็ต้องอยู่ตามสัญญาอย่างน้อย 3 ปี จึงจะรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ได้ โดยเราจะขอยกตัวอย่างเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจาก 3 ธนาคาร ดังนี้ค่ะ
 

 
จากข้อมูลอัตราดอกเบี้ยข้างต้น จะเห็นว่าธนาคาร A และธนาคาร B ให้ดอกเบี้ยต่ำ และมีช่วงระยะเวลาที่ให้อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ในปีแรก แต่เมื่อเช็กข้อมูลอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี แล้ว อัตราดอกเบี้ยของทีทีบี ที่ให้ดอกเบี้ยสูงกว่าในปีแรกกลับมีค่าเฉลี่ย 3 ปี ของดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า แสดงให้เห็นว่า การจะตัดสินใจเลือกอัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยต่ำตั้งแต่ปีแรก ก็อาจจะไม่ใช่คำตอบที่ถูกต้องเสมอไป เรามาลองคำนวณเปรียบเทียบกันดูนะคะ
 
ตัวอย่างคำนวณ กรณีตัวอย่างวงเงินกู้คงเหลือ 3,000,000 บาท และต้องการผ่อนต่อเป็นระยะเวลา 30 ปี
 
คำนวณเปรียบเทียบ จากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก ของทั้ง 3 ธนาคารว่าหากเราผ่อนชำระกับแต่ละธนาคาร จะต้องผ่อนต่อเดือนเท่าไหร่ และต้องเสียดอกเบี้ยตลอดสัญญาเป็นเท่าใด โดยจะคำนวณผ่านโปรแกรม Financial Calculators ดังนี้
 
 
สรุปจากการคำนวณในตัวอย่างข้างต้น
 
เมื่อคำนวณแล้วกรณีที่เลือกผ่อนกับธนาคารทีเอ็มบีธนชาต (ทีทีบี) ที่อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 3.55% จะเสียดอกเบี้ยทั้งหมด 1,879,875.60 บาท ซึ่งประหยัดดอกเบี้ยกว่าการผ่อนกับธนาคาร A 164,768.40  บาท และประหยัดดอกเบี้ยกว่าการผ่อนกับธนาคาร B 183,254.40 บาท
 
ดังนั้น หากจะตัดสินใจเลือกรีไฟแนนซ์ไปธนาคารไหน ก็ควรดูอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก ประกอบด้วยรวมถึงควรให้ความสำคัญกับอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อ เช่น ค่า MRR, MLR เพราะแต่ละธนาคารก็จะไม่เท่ากัน อยู่ที่ประมาณไม่เกิน 6 - 8% หากดอกเบี้ยที่เราได้ เป็น MRR หรือ MLR ลบเยอะๆ ก็จะยิ่งทำให้ดอกเบี้ยที่เราได้ถูกลงมากเท่านั้น


2  ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเมื่อคิดจะรีไฟแนนซ์
 
การขอรีไฟแนนซ์บ้านผู้กู้จะต้องดำเนินการเหมือนขอสินเชื่อบ้านรอบแรก ทั้งการยื่นเอกสารต่างๆ รวมถึงจะมีในส่วนของค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายเหมือนกับการขอสินเชื่อใหม่อีกครั้ง ดังนี้
 
1. ค่าปรับกรณียื่นไถ่ถอน หรือขอรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด ในส่วนนี้ผู้กู้ต้องตรวจสอบระยะเวลา ที่จะขอรีไฟแนนซ์บ้านให้ดี เพราะโดยปกติ ธนาคารต่างๆ จะมีข้อกำหนดไว้ว่าผู้กู้จะสามารถขอรีไฟแนนซ์ใหม่ได้ก็ต่อเมื่อได้ผ่อนชำระหนี้ไปแล้วตั้งแต่ 3 ปี เป็นต้นไป ซึ่งหากมีการไถ่ถอน หรือรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด จะมีค่าปรับจากธนาคารเดิม ประมาณ 2 - 3 % ของวงเงินกู้ เช่น ถ้าวงเงินกู้ 3,000,000 บาท ค่าปรับ 2% ของวงเงินกู้ ก็เท่ากับ 60,000 บาทเลยนะคะ หรือบางธนาคารที่มีบริการฟรีค่าจดทะเบียนจำนอง โดยค่าใช้จ่ายดังกล่าวธนาคารดำเนินการออกให้ ก็จะต้องมีเงื่อนไขสัญญาอยู่ให้ครบ 5 ปี หากไถ่ถอนหรือรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด ก็จะถูกเรียกเก็บค่าใช้จ่ายดังกล่าวคืน จะอยู่ประมาณที่ 1% ของเงินกู้ หรือสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท
 
ดังนั้น ผู้กู้ไม่ควรรีบร้อนที่จะรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนดตามสัญญา ก็จะช่วยให้ประหยัดค่าธรรมเนียมในส่วนนี้ได้ค่ะ

2. ค่าใช้จ่ายในการประเมินทรัพย์สิน และค่าธรรมเนียมต่างๆ
 
ค่าประเมินหลักประกัน โดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 1,500 - 3,000 บาท คิดตามเกณฑ์ของแต่ละธนาคารซึ่งอาจจะไม่เท่ากัน
ค่าธรรมเนียมการขอสินเชื่อ เป็นค่าธรรมเนียมที่ธนาคารจะทำการวิเคราะห์หรือจัดการสินเชื่อ โดยปกติจัดเก็บไม่เกิน 1% ของวงเงินกู้
ค่าจดจำนอง จ่ายให้กับสำนักงานที่ดิน โดยผู้กู้จะต้องเตรียมค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ไว้ชำระค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ หรือวงเงินที่เราจดจำนอง
ค่าอากรแสตมป์ จ่ายให้กับสำนักงานที่ดิน 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่ หรือทุกๆ 2,000 บาทของเงินที่กู้ยืม จะเสียอากรแสตมป์ 1 บาท แต่ก็จะไม่เกิน 10,000 บาท
3. ค่าทำประกัน ซึ่งจะแยกเป็นการทำประกันสินเชื่อ และการทำประกันอัคคีภัย
 
ค่าใช้จ่ายในการทำประกันสินเชื่อ (MRTA)  การทำประกันสินเชื่อ MRTA เป็นรูปแบบประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีหน้าที่จ่ายชำระหนี้ให้กับธนาคารแทนผู้กู้ เมื่อผู้กู้เสียชีวิตหรือทุพพลภาพ ซึ่งผู้กู้จะทำประกัน MRTA นี้หรือไม่ขึ้นอยู่กับความสมัครใจ โดยธนาคารก็จะมีอัตราดอกเบี้ยจูงใจ เช่น ถ้าทำประกัน MRTA ควบคู่กับการขอสินเชื่อก็จะได้ส่วนลดอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น เป็นต้น

การทำประกัน MRTA ธนาคารจะกำหนดให้ประกันคุ้มครองวงเงินกู้ขั้นต่ำตั้งแต่ 70% - 100% ซึ่งค่าเบี้ยประกันก็ขึ้นอยู่กับความคุ้มครองที่ผู้กู้เลือก รวมถึงอายุของผู้กู้ประกอบด้วย
 
ค่าประกันอัคคีภัย การทำประกันอัคคีภัย เป็นการทำประกันภัยสำหรับที่อยู่อาศัย ถือเป็นค่าใช้จ่ายจำเป็นที่ผู้ขอสินเชื่อต้องทำ โดยความคุ้มครองพื้นฐาน ได้แก่ ไฟไหม้ ฟ้าผ่า และภัยระเบิดจากก๊าซหุงต้มภายในบ้าน รวมถึงความคุ้มครองเพิ่มเติมอื่นๆ เช่น ภัยธรรมชาติ ภัยน้ำท่วม เป็นต้น ทั้งนี้รายละเอียดความคุ้มครองก็ขึ้นอยู่กับบริษัทประกันกำหนด


3 การรีไฟแนนซ์สามารถขอวงเงินเพิ่มได้
 
เหตุผลของการรีไฟแนนซ์ นอกจากจะต้องการให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง ลดระยะเวลาการผ่อนชำระเพื่อให้ปิดหนี้ได้เร็วขึ้น หรือยืดระยะเวลาผ่อนชำระเพื่อให้ผ่อนได้สบายขึ้นแล้ว อีกหนึ่งเหตุผลสำคัญคือ ต้องการวงเงินเพิ่ม เพื่อนำไปเสริมสภาพคล่อง ซึ่งผู้กู้สามารถขอวงเงินกู้เพิ่มได้ แต่วงเงินจะถูกแยกออกเป็นคนละวงเงินกับสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน อัตราดอกเบี้ยก็จะแตกต่างกัน

 
ข้อดีของการขอวงเงินเพิ่ม
อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าการขอสินเชื่อบุคคล หรือการใช้วงเงินสินเชื่อจากบัตรเครดิต
สะดวก ได้เงินเร็ว เพราะเป็นการกู้กับธนาคารที่ทำสัญญาสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์อยู่แล้ว ทำให้ง่ายต่อการดำเนินการ ไม่ต้องเสียเวลาไปทำเอกสารกู้ใหม่จากที่อื่น
ไม่ต้องหาหลักประกันใหม่ เพราะสามารถใช้หลักประกัน คือ บ้านที่เราขอรีไฟแนนซ์ มาค้ำประกันได้เลย
ข้อควรระวังของการขอวงเงินเพิ่ม
อาจทำให้ปิดหนี้ได้ช้าลง หากวัตถุประสงค์ของการขอรีไฟแนนซ์ เพื่อต้องการให้ ผ่อนสบาย และปิดหนี้ได้เร็วขึ้น การขอวงเงินเพิ่มอาจทำให้ผู้กู้ต้องผ่อนชำระต่อเดือนเพิ่มขึ้น และปิดหนี้ได้ช้าลง
ควรขอวงเงินเพิ่มเมื่อมีความจำเป็น และต้องการใช้ประโยชน์จริงๆ เท่านั้น เพราะวงเงินส่วนที่ขอเพิ่มถึงแม้อัตราดอกเบี้ยจะต่ำกว่าสินเชื่อบุคคลทั่วไป แต่จะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อรีไฟแนนซ์ปกติ อาจทำให้ผู้กู้ต้องรับภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น

ลดดอกเบี้ย ผ่อนสบาย ขอวงเงินกู้เพิ่มได้ ต้อง "สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์" จากธนาคารทีเอ็มบีธนชาต
หากเป้าหมายของการรีไฟแนนซ์ คือ ประหยัดดอกเบี้ยได้มากขึ้น ผ่อนต่อเดือนน้อยลง เป็นเจ้าของบ้านได้เร็วขึ้น และขอวงเงินกู้เพิ่มเสริมสภาพคล่องได้ วันนี้เราขอแนะนำ "สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์" จากธนาคารทีเอ็มบีธนชาต (ทีทีบี) เป็นสินเชื่อที่ตอบโจทย์ ได้จบ ครบทุกความต้องการ

 
รายละเอียดผลิตภัณฑ์
 
วงเงินอนุมัติ : วงเงินขั้นต่ำ 500,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 50,000,000 บาท หรือ วงเงินสูงสุด 100% ของราคาประเมินธนาคาร
 
ระยะเวลาผ่อนชำระ : นานสูงสุด 35 ปี ทั้งนี้ เมื่อรวมกับอายุผู้กู้แล้วไม่เกิน 65 ปี

วงเงิน TOP UP แบบฉบับของคนต้องการเสริมสภาพคล่อง
 
การรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารทีเอ็มบีธนชาต นอกจากจะได้ลดภาระดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแล้ว ยังขอวงเงินเพิ่มได้หลากหลายรูปแบบ โดยผู้กู้สามารถเลือกให้ตรงกับวัตถุประสงค์ที่ต้องการได้ ดังนี้
 
ขอวงเงินกู้เพิ่มแบบปกติ เป็น สินเชื่อบ้านแลกเงิน Top Up ที่ได้รับเงินก้อนโอนเข้าบัญชี ลูกค้าจะนำเงินก้อนไปใช้กับอะไรก็ได้ ตามที่ลูกค้าต้องการ ดอกเบี้ยก็จะคิดตั้งแต่วันที่ธนาคารโอนเงินเข้าไปให้ การผ่อนจ่ายก็เป็นรายงวด งวดละเท่าๆ กัน คิดอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก โปะได้ (การคิดดอกเบี้ย คือ เฉลี่ย 3 ปีแรก เริ่มที่ 5.53%ต่อปี)
 
ขอวงเงินกู้เพิ่ม เพื่อไปปิดหนี้  เป็นสินเชื่อบ้านแลกเงิน เคลียร์หนี้  เหมาะสำหรับลูกค้าที่ต้องการให้ธนาคารช่วยไปปิดหนี้กับสถาบันการเงินอื่นๆ เช่น บัตรกดเงินสด บัตรเครดิต ที่ดอกเบี้ยค่อนข้างสูง มารวมหนี้ผ่อนเหลือที่เดียวที่ ทีทีบี ที่ดอกเบี้ยถูกกว่า ช่วยลดภาระค่าผ่อนต่อเดือนให้น้อยลง และการพิจารณวงเงินสินเชื่อธนาคารก็จะไม่คิดภาระหนี้ที่ลูกค้าต้องการรวบ ทำให้เพิ่มโอกาสการอนุมัติ และวงเงินสินเชื่อได้มากกว่า การกู้แบบปกติและเอาเงินไปปิดหนี้เอง
 
ขอวงเงินกู้เพิ่ม แบบแบ่งเป็น 2 ก้อน เหมาะสำหรับคนที่มีแผนการใช้เงินชัดเจน ว่าต้องการเงินที่จำนวนเท่าไหร่ และอยากได้วงเงินสำรองแบบเผื่อจำเป็นต้องการใช้ในอนาคต และไม่อยากขอเสียเวลาทำเรื่องกู้เพิ่ม โดยเงิน 2 ก้อนนี้จะช่วยเพิ่มความคล่องตัวในการใช้เงินให้กับลูกค้า คือ

ก้อนที่ 1 : โอนเงินเข้าบัญชีตามปกติ เหมือนกับตัวสินเชื่อบ้านแลกเงิน Top Up เงินส่วนนี้สำหรับลูกค้ามีแผนการใช้เงินที่ชัดเจน ว่าต้องการจำนวนเท่าไหร่ และธนาคารจะโอนเงินก้อนนี้ไปให้ตามบัญชีที่ลูกค้าแจ้งไว้ (ตั้งแต่ 100,000 – 10,000,000 บาท) การคิดดอกเบี้ยก็จะคิดตั้งแต่วันแรกที่ธนาคารโอนเงินเข้าไปให้ อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก เริ่มที่ 5.53%ต่อปี ผ่อนคืนเป็นรายงวด งวดละเท่าๆ กัน โปะได้

ก้อนที่ 2 :  เป็นวงเงินสำรองในบัตร ลักษณะคือบัตรกดเงินสด ที่ธนาคารจะโอนเงินเข้าไปตามจำนวนเงินที่ลูกค้าต้องการ ตั้งแต่ 10,000  - 2,000,000 บาทในบัตรกดเงินสด ทีทีบี บ้านแลกเงิน ก้อนนี้เป็นวงเงินสำรอง ธนาคารจะยังไม่คิดดอกเบี้ย จะคิดก็ต่อเมื่อลูกค้าทำรายการเบิกเงินออกมา ไม่ว่าจะเป็นการกดเงินสดจากตู้ ATM หรือโอนวงเงินจากบัตรเข้าบัญชีผ่าน ttb touch หรือนำบัตรไปรูดผ่อนสินค้าและบริการกับร้านค้าที่ร่วมรายการ